在北上广深，最好的工作不是白领金领，也不是创业公司老板，而是房东，哪怕是个二手房东。

　　如果一时半会，你还没有能力买房做房东，那就去做个二房东控制别人的房子收租赚钱，让其不断地为自己赚取租金差价，带来持续稳定的现金流，等到现金足够的时候再去买房，投资房地产，做真正的房东。

　　任何生意，持续盈利才是我们所要的，而不是一味的赚快钱，做到“极致的创业模式”，我们要尽一切的力量进行盈利，而不是一味追求赚快钱。

　　大家好，我是吴思振，我是有1800套房收租的包租公，团队一共18个人，我们两个创始合伙人，还有16名管理员帮我们管理房子。目前年营收接近2000万，净利率25%，每年纯利润大概500个。

　　包租是我唯一投资的线下传统项目，在二房东行业深耕了6年时间，有深刻的实操经验，也让我从一个农村草根跨越了一点点阶层，现在即使不工作，靠租金的被动收入都能够让我过着很不错的生活。

　　什么是包租？二房东包租公寓简单来讲就是包过来租出去，跟一手房东把房子包过来然后再租出去，通过装修美化、房屋分割、租期分割等方式产生溢价利润实现租金差。相当于借鸡生蛋。

　　广义上讲，我们在街上看到的酒店、宾馆、商铺甚至写字楼，大多数也都是二房东在运营，因为没有几个公司能够买那么多地建房子来做商业的。

　　很多人觉得做包租项目需要投资很多钱，不是一般人可以做的了生意。其实这是一个误区，很多人认为只有自己买的房子才可以当房东，也很多人认为租客只会挑最便宜的房子租，全错啦！今天这篇文章，吴思振可以真实的告诉你，包租项目只需要1-2万元即可入局，属于轻资产的包租玩法。

　　那普通人如何启动包租第一套房呢？我把它的商业逻辑拆解给到大家，这个项目巧妙的利用“借鸡生蛋”和“滚雪球”的理论，你只要跑通第一套房的包租商业闭环，再结合滚雪球的方式不断放大，即可实现月入十万。

　　这个时代的包租属于轻资产包租，即是包租3.0时代。用最轻资产的模式去做包租。走正确路，选对模式！

　　“年轻人又想自由，不想上班，又想躺赚，有没有什么办法实现？”

　　这样的好事有吗？有，二房东生意算一个。如果你愿意改变一下观念，将“二房东”作为一种职业看待，像医生、公务员、工程师一样是一种职业。那么你就可以发现，这种不用上班的职业实在令人羡慕至极。

　　我1800多套房，也是这样起步的，我的人生虽然不能复制给大家，但是我的方法可以复制给大家，让大家在包租这个生意里面稳定的赚钱，难的不是开始，而是坚持！

　　如果你是一个长期主义者，你不妨来做二房东包租项目，前期把它当成副业，逐渐变成主业。日积月累，积少成多，稳健才是硬道理；利润高，时间弹性也高，符合我们普通人搞钱的价值观。

　　很多互联网项目“不稳定、难持续、爆发性强”，旱的旱死涝的涝死。因此，我才决定写这篇文章，给想从事传统线下生意的朋友带来多一种可能性，多一个赚钱的方向，希望对大家有用。

　　这篇文章，我会一次性讲透做二房东包租行业这门生意如何赚钱？一年营收2000万的商业逻辑。好了，话不多说。

　　一、二房东包租公寓项目的现状

　　在二房东这一行，藏在城中村里边看着不起眼的那群人，才是真正赚钱的。而很多光鲜亮丽的大公司反而是不怎么赚钱的，甚至在业内都排不上号，比如之前上市已经爆雷的蛋壳、青客公寓。

　　目前在二房东这一行，潜在水下的才是真正赚钱的，很多手里只有几十套几百套房源的小公司或者个体，他们过得很滋润，一个月几万、几十万的净利润，在任何城市养活全家甚至买房买车都已足够。

　　靠包租房子改变命运，别看他们窝在街边村口，看着不起眼又LOW，但他们才是真正赚钱的一群人，这类二房东很多都做成了家族甚至村族生意，也就是带着全村人一起搞，一人包租，全家都能跟着收租，因为门槛太低。只是需要一种独特的财富手段和投资理念。

　　我身边有好多几兄弟、两夫妻或者一家子在一个城中村、一个小区深耕发展收几十栋楼、几十套房，每个月赚十几万净利润的成功案例。

　　我1800套房听上去挺唬人的，但在业内却不算多，虽然在业内不算多，然而想要做到也并不容易，现在基本每个城市都有二房东的存在，特别是一二线城市的竞争已经白热化。不过并不影响个体进入收个几十套房赚点钱，后边会讲到。

　　二、包租赚钱的本质、优势和劣势

　　现在做二房东包租项目想要赚到钱，很简单；想要赚到大钱，有点困难；想要赚快钱，基本不可能；用来打造自己的被动收入管道，绝对可以！

　　如果您现在要进入包租行业，一定要采取小而精的发展路线，不要盲目扩张，不要为了收房而收房，要保证收到的每一套房都能够赚钱，产生正利润。

　　包租这门生意赚钱的本质是什么？

　　1.包租赚钱的本质

　　包租是帮助一手房东管理房子，然后提供更好的产品和服务给租客。那么，为什么我们从业主手里把房子拿过来，能够溢价出租给租客呢？

　　四个字：装修溢价。也就是通过投入装修产生的溢价，如果你拿过来的房子啥也不动，租客凭什么愿意拿更多钱来租你的房子，对吧？

　　所以包租这门生意赚钱的本质非常简单，就是通过装修把房子搞得更好看，再配上家私、家电提高房子的实用性和舒适性来产生溢价，也就是租金差。

　　大家可以看一下前六张是装修前的图片，后面六张是装修后的图片，我想给大家展示的是装修前和装修后的对比图。

　　为什么二房东能够赚钱，你们看这前后的对比就知道了，这就是事实。我们做包租就是能够把房子装修的更漂亮更舒服，租客也才更喜欢，这就是这门生意赚钱的本质。

　　2.包租的优势和劣势

　　根据我这几年做包租和我10年全职自媒体的网感，对比包租和其它项目存在的优势和劣势。

　　2.1先来说劣势

　　包租的劣势非常的明显，就是没有任何暴富的机会，也很少有一笔赚个几十上百万的机会。

　　做包租项目，就是你多包一套房才能多赚一套房的钱，跟互联网动不动年入百万千万的项目相比，简直弱爆了。包租不一样，它来钱慢，前期实打实的拿真金白银砸入，一般是1-2年回本，快的几个月也有，慢的四五年也有，收回成本之后才开始赚钱盈利。

　　2.2再来说优势

　　包租的劣势很明显，优势也同样显而易见，主要有三点，三个字概括——稳、久、低。

　　第一点：稳

　　在房屋租赁行业，短时间内租金涨也涨不到哪里去，跌也跌不了多少，即使是遇到疫情的黑天鹅事件，也不会跟其它行业一样倒下一片片，当然除了一些酒店宾馆这种完全做日租的。

　　大环境带来的影响只是租房需求在城市与城市、区域与区域之间的转移、流动，和租金的暂时性降低。只要房价不降，租金就不会大幅度下降。

　　根据公开数据显示，房租占收入的比例在10%到30%，也就是我们作为房东，即使是二房东，租客出去外面工作赚的钱有一部分是为我们赚的。

　　整个租房市场受大环境的影响，相对其它项目来讲还是比较稳的，这是包租项目的第一点优势，稳，超级稳定！

　　第二点：久

　　久是什么意思呢？做包租这一行，一份合同锁定10年收益，一份合同至少签个5-6年以上，甚至十几二十年，像我目前的78栋楼绝大部分都是10年以上的合同。

　　当然，每个城市的市场情况不一样，有的签个十几年很容易，有的只能签个几年，也看房子标的物，整栋自建房的租期肯定要比一套一套的商品房要长。但不管在哪里做，做什么模式，签个5-6年的合同是最基本的。

　　一份合同签10年，如果做得好，意味着这10年120个月你都有收入，在这期间你不用太担心，跟其他项目一样，说没就没。我们这是签了合同的，基本锁定了未来的收益。这就是包租项目的第二点优势，久，特别持久！

　　第三点：低

　　低是指什么呢？低门槛、低风险。低门槛是指投资门槛低、运营门槛低，有很多人认为做包租需要投很多钱，其实这是一个误区，在后面我会跟大家讲到。

　　运营门槛低是根据模式来决定的，模式不同需要的运营能力也不一样，当然有没有人带，有没有系统学习，运营人员能力的高低也很关键。

　　低风险我前面也有讲了很多，就不在赘述，不是说没有风险，而是相对而言这一行的风险还是比较低的，而且很多风险都能够提前把控。

　　我经常跟我学员说的一句话就是，只要把房子收对，只收好房，不好不收，就不需要担心房子租不出去赚不到钱。

　　每一行做得好都有方法和技巧，怎样算好房子，怎么收赚钱的房子，同样有评估的标准。

　　以上就是包租这个项目的几点优势与劣势，大家可以自行斟酌，用逻辑去分析再作对这个项目的评判。那么接下来我们就开始解构包租主要的几种模式。

　　三、包租四种模式的详细拆解

　　主要分为集中式和分散式这两个大类，集中式的意思是指房源很集中，集中在一栋楼里面，分散式顾名思义房源会比较分散，在这个小区拿几套，那个小区拿几套，房源分布的会比较散。

　　先给大家普及一下二房东有几种模式？

　　基本分为以下4种：

　　整栋自建房：城中村里边一整栋的居民楼

　　整栋改造房：厂房改造、商业改造、旧房改造等

　　小区整租房：整套房子包过来，不隔断不分组直接整套租出去

　　小区合租房：一房两房三房包过来，在客厅隔断出1间房，再分别租出去。

　　还有一些床位房、群租房这些小众的模式咱们就不讲了，没必要去做，严格意义上这些也是不合规的，我们只做合法合规并且常规的模式，只有这样才能够长久经营。

　　我也不建议新手一上来就直接做短租，虽然做的好利润会比长租高不少，但对应的运营难度也更高，同时，事情也更多，新人很难操作成被动收入。而且严格来讲短租不办许可证涉嫌违法经营，长租则不需要办证。

　　以上4种模式应该选择哪一种？

　　取决于个人的启动资金、期望收入、所在地区等条件，吴思振的建议：对于新人来讲，最重要的是用最低的成本，快速跑完项目从0到1的整个商业闭环，等积累了经验再去做选择，因此，从单套的小区房开始做整租是最容易起步的。

　　并且不建议在一开始就做毛坯房，选择可以轻装修的房子，投入很少，装修流程也简单，新人很容易上手。

　　我建议新人在一开始的时候都从整租或者合租做起，先拿几套房赚点稳定的收入也练练手，有条件了再去搞整栋的村民房。

　　做包租这一行，掌握了方法，风险确实相对会低一些，如果是做一套一套的小区房，损失至多也是两个月的押金和装修费，几万块钱。

　　四、新手怎么开始做包租项目？

　　好了，账也给大家算清楚了，那新手怎么去做呢？根据我们做包租IP以来，遇到问得最多的几个问题：

　　1.一房东不会自己租吗？

　　有人要问了：“为啥一房东自己不租，要委托给二房东去打理呢？”

　　其实这个问题很好回答。你想想，一房东能获得啥？

　　01.稳定的租房收入。不用担心空置率，永远稳定的收入。

　　02.不需要麻烦自己打理运营，自己运营也不专业。

　　03.二房东如果能够改造自己的老破小，那还有装修溢价呢。

　　2.新人如何做包租项目？

　　首先，要了解市场需求。

　　每天加多几个中介的好友，然后主动了解房源信息。微信里面存满中介的联系方式。然后对目标地点房源3公里内的楼盘租赁信息都掌握清楚。看得多了，你自然就懂了。你只要比你那个地段的竞争对手做的好一丢丢，你的竞争对手有得挣，那你一定有得挣。

　　其次，要找准自己项目定位。

　　尽量固定做一个细分群体的市场。虽然都叫做租客，但是他们的人群画像是不一样的。

　　确定了你更懂什么样的人群，再去做什么样的产品，去拿什么样的房源。

　　3.现在市场价这么透明，怎么赚钱？

　　二房东的利润一部分是谈出来的，更大一部分是通过装修产生的溢价。

　　市场价透明不见得是坏事，同时也意味着市场已经被驯化了，业主也被教育过了，之前很多业主不愿意把房子包租给二房东是因为不知道二房东是干嘛的，对他们有什么用，经过这些年的发展，大家都知道把房子包给二房东的好处在哪。

　　那么，有强需求的业主就会愿意让出一部分差价当作房子的管理费给二房东，不需要让很多，比如让个5%-20%。

　　我们再通过装修把房子整的更好看，配套更齐全来产生更多的溢价，不要怀疑，有的是租客愿意为高品质的房子买单，因为一房东的房子一般装修的都不是很好，配套也没那么齐全，甚至没有，所以我们才有装修的溢价空间。

　　通过前期的深入考察，评估这套房市场价拿过来，通过我们的装修改造之后，也能够达到我们的标准，那么也可以市场价收。

　　这个收房的标准是什么呢？

　　第一点是利润率达到30%以上；第二点是回本周期2年左右。这是我的经验之谈，非常重要的2个收房指标，很多即使做了几年的二房东都没有根据市场总结出这一套标准模板。

　　当然这2个标准的前提是其它条件都满足了最基本的要求。

　　4.怎么找房？

　　最关键的问题来了，怎么找房？我有这么一句话。

　　“因为社会上有大量的物业，所以处处有供应；因为哪里都有人要租房，所以处处有需求”

　　因此，我说个最简单直接的方式，你现在住在哪里，就先从你住的附近5公里范围内开始找。最直接的方式就是找地产中介合作，把这块区域的中介门店全部走一遍，加上至少100个中介的微信，这个是很必要的，中介不单是能够帮你收房，后期也是要通过中介帮你出房的。

　　小区和公寓的房源中介手里基本都有，我们就让中介来帮我们筛选房源，只要业主愿意长租5-6年以上，说明业主是有需求的，那么就让中介约业主出来谈，不要有心理负担，我们也是租客，只不过我们是大租客，比普通租客租的更久，大家是建立在平等的关系上合作的。

　　根据前期的市场调研了解到这边各方面的情况之后，谈到我们想要的条件就可以签合同了。

　　4.1那么前期怎么去做市场调研？

　　分为2个层面的6个维度，宏观层面的大环境、市场情况和租房人群，微观层面的租金、同行和空置率。

　　01.大环境是指，附近的商圈、写字楼、交通枢纽等等人流量多不多；

　　02.市场情况的考察指标就是同行，同行多不多，有多少，有同行代表同行已经帮你验证了市场是可行的；

　　03.租房人群，谁来租你的房子？或者什么人现在在这里租房？他们在哪里上班，工资多少，年轻人多不多？

　　再来说微观层面租金的考察指标，有七要素构成——电梯步梯、楼层、光线、大小、阳台、位置、家具家电配套。

　　同行，这里的同行跟宏观层面市场情况里所讲的同行是两个维度，市场情况的同行我们要了解的是多不多，有多少，这里的同行是要进行微观层面的对比，对比一房东的租金和空置率以及装修配置，二房东的租金和空置率以及装修配置；

　　空置率，每去调查一个小区都要了解这个小区的空房多不多，问问中介这里房子空出来大概多久能出租。

　　基本上，只要把这6个维度的情况了解清楚，那么你就差不多算是这块区域的土地公了，我们在哪块区域做包租，就先要在这里成为土地公。

　　至于收到房子之后的招租问题，其实没啥好讲的，对于新人来讲最关键的是一开始怎么收房，怎么收到第一套房子先入门，且只要前期房子收对了。不需要太担心后面招租的问题，正常渠道都能够出租出去。

　　房源推广可分为线上和线下两种渠道。

　　线上渠道有贝壳、58同城、安居客、Q有房、乐有家、房多多、搜房网、我爱我家、赶集网、蘑菇租房等；还有咸鱼、豆瓣、小红书、抖音、视频号、B站、知乎、微博等平台，也可以在各个搜索平台进行全平台投放广告。

　　线下渠道有线下广告（宣传单、铺位合作等）、同行介绍、中介、异业合作，也可以让租客介绍，签约之后给租客一定的出房奖励。

　　五、什么人适合做二房东？

　　那二房东适合什么人做呢？根据我近些年的观察，有以下4类人非常适合包租生意：

　　1.找副业赚钱的上班族

　　2.扛着房车贷会很辛苦的小康

　　3.对被动现金流有强需求的中高产

　　4.想要每月多几万被动收入的人群

　　如果你属于这几类人中的一个，你问问自己有没有面临以下问题：

　　1.只有工资收入，哪天不工作收入就断？

　　2.全职带娃没有收入来源，缺乏安全感？

　　3.每个月工资三五万，却依然焦虑，房贷车贷如捆绳？

　　4.有少量资产和存款的小老板、公司高管，上有老下有小进退两难？

　　5.项目不稳定，经常担心规则变化直接断了收入？

　　“黑天鹅之父”塔勒布有一句名言：让人上癮的东西里，害处最大的三种是：海洛因，碳水化合物和月薪。

　　为什么以上4类人最需要做包租？

　　1.找副业赚钱的上班族

　　上班拿工资，属于典型的主动收入，手脚停止工作，嘴巴就没饭吃。而包租只要把房子装修好租出去，基本没啥事可干了，每个月都有钱进账。且包租项目利用业余时间可以做，家门口附近就能做，不少包租公包租婆最开始都是从在家附近，一边上班一边包租开始的，一步一步搭建属于自己的被动收入管道，从而实现财务自由。

　　2.扛着贷款会很辛苦的小康

　　这类群体的年龄在30-35岁已结婚生子，也许买了房和车但少有存款，每个月的收入养活家庭还完贷款等固定支出所剩无几，完全不敢停止工作，一旦停止收入直接断掉。

　　包租怎么能解决？一句话：包租10套房就能供一套房！1套房的差价不说多，1000块钱，包租10套房每月就有1万的稳定收入，是不是就能解决月供问题？如果不够，那就包个20套！只要在一块区域甚至两三个小区深耕，做出几套房子有了模板之后，继续收个几十套房完全没问题。

　　3.对被动收入有强需求的中高产

　　这类群体35-45岁，上有老下有小，有资产也有存款，基本是小老板或公司高管，但可能是最焦虑的！父母身体状况越来越差，孩子也都还在上学，想进，进不了，想退，不能退。

　　包租怎么能解决？也是一句话：每多拿10套房就能多供一套房！就这么简单，这类群体懂得都懂，不需要我多说。包租房子赚的是租金收益，租金收益本身就具备长期、稳定、被动的性质，包租一套房差价1千至1万，包租10套房每个月起码就有一两万的被动收入，在任何城市都能满足最基本的生存需求。

　　吴思振包租团队在一线城市和三、四线城市都有做，自从去年6月份在网上开始做二房东项目培训，到现在也有了几百名学员，自身经历结合我众多学员的实操情况，我总结出以下规律：大城市竞争大，同样需求也大，利润高，一套顶几套。小城市需求小，同样竞争也小，利润低但收房容易，复制也快。所以只要有供应也有需求的城市，都能做包租生意，关键在于把房子收对。

　　4.总体来讲，二房东这门生意值不值得做？

　　我不会不负责任跟你说一定值得做，因为每个人的情况不一样，也要看你对赚钱这件事的期望，如果你想要靠包租来快速赚到很多钱实现财富自由，难度极其高，我建议你去做互联网项目可能还有更大的机会。但如果你只是想打造属于自己的被动收入管道，实现基本的财务自由，慢慢做到每个月几万甚至十几万的收入，解放自己的时间，不再被生活支出所绑架，又足够勤奋肯干强执行力，可以来试试做个包租公、包租婆。

　　六、最后再分享我的几点经验

　　1.做哪种规模不重要，立刻赚钱才重要。

　　2.做的过程中有意识的建立一套各个体系的SOP，收房、装修、出租和管理SOP，特别是装修。

　　一套房子什么时候开始赚钱，就取决你的装修速度有多快，还有你装修的质量怎么样。

　　我们去年最高峰的时候连续两三个月，每个月同时装修7栋楼，都只花了20天的时间就全部装修完成，就因为我们建立了相对完善的SOP流程，工人合作标准化、供应链合作标准化、装修流程标准化、装修样板标准化。

　　3.前期做了足够的充分调研之后就不要有过多的拖沓和纠结，快速先拿下一套进行测试，走一遍整个过程，分析了解的再多都不如搞一套测试出数据来的实际。

　　4.在期间遇到了什么困难和挫折，就想想，一份合同能够给你锁定10年的收益，坚持个半年一年基本就能解决你的生存问题，你就不再需要靠为别人工作来维持生活，只要你拿下第一套房，你就会发现第2第3......第9第10套房很快就会来了。

　　以上就是包租这门生意的整套商业体系，当然肯定还有不足的地方，我在房子这个江湖里还是一个小学生，以上只是我的一点拙见。

　　最后，我想跟你说，不要眼高手低，谁都是从0到1，一步一步做起来的，不要想着一口吃成一个胖子，那可能会噎死你。

　　先干起来再说！

　　其次，不要停止折腾。看到别人赚钱了，自己就去学习，尝试着做一做。不管成不成，起码也会有个经验。最后也就会找到自己擅长的方向了。

　　七、跟吴思振学做二房东项目

　　我简单介绍下我们的两门课程，如果对课程感兴趣，请一定要看到最后。

　　1.《包租分享课》

　　这是一门小课，定价97元，买不了吃亏，也买不了上当。包租分享课全面拆解了二房东各个模式的赚钱玩法、投资回报情况、年入百万计算等等，还有分享根据我自身经历总结出的财富迭代模型，普通人如何通过包租项目实现翻身逆袭、跨越阶层。

　　对这行感兴趣，想要深入了解的朋友，看完这门课程，你对二房东行业就会有了一个整体框架性的认识，再决定要不要入行。97元就算买一个对行业的认知都不会亏，看完之后再决定，要不要跟我学习包租实操课。

　　马上联系吴思振，给我转97元，我把课程发给你。

　　请注意：分享课目前是97元，随时涨价。录播视频课没有任何配套、任何服务和任何资料，自己看视频学习对比操作。

　　2.《包租实操课》

　　这一门是大课，价格先不透露。

　　包租实操课内容：做二房东从0到100整个过程的系统性实操方法，包含不限于

　　01.收房、装修、出租和管理四个系列实操性的永久视频课程

　　02.二房东必备的整套《包租资料包》

　　03.《二房东必知百问百答手册》

　　04.一对一咨询答疑陪跑（一年）

　　包租项目，我就这两门课程，没有其它更多的课了。课程价值我认为最少十万以上，在传统的线下你就算花十万块钱，也不会有人肯带你入门，而在线上，一顿饭钱，就能让你快速成为包租项目高手。

　　请先看完97元的包租分享课，再决定要不要跟我学习实操课，没有看过分享课之前，不要问我怎么报名实操课，也不要问我价格，因为两门课程是相辅相成的，我希望你先对这行有个框架性的认知，再来找我学习实操课。

　　看完分享课你对二房东这行能不能赚钱，适不适合自己就很清楚了，里边也有实操课的详细的介绍和学员的案例分享，看完后会自动出现实操课的价格入口。

　　目前包租实操课已有300多名学员，真正做到了0差评。请先看完97元的《包租分享课》再决定要不要入行，以及要不要跟吴思振学习《包租实操课》。

　　一切透明公开化，不割韭菜，价值互换，坦诚相待。时代不同了，随着互联网和自媒体的高速发展，传统行业也需要不断发展，紧跟时代潮流打造个人IP，分享故事，帮助他人。

　　关于包租项目怎么做，老吴专门总结了一份《二房东包租赚钱手册》，关注公众号「吴思振」，回复“包租”，直接免费给。帮助你进入包租事业！